買不到樓根本不要緊
Added 2022-04-03 22:00:50 +0000 UTC很多朋友指難買樓，所以難以向上流。的確，以入息中位數來說，買樓極難，這是數據顯示的結果，香港的「不吃不喝再能買樓的時間長度」為全球之冠。不過，賺錢總有方法的，利申小弟沒父幹，所以一直只好努力投資賺錢。
對於買樓好或租樓好，小弟已寫過幾篇專欄探討，不再在此詳述。簡單的小測試如下：
若有需要買樓以結婚/溝女，你一定要買；
若你想住在有自己裝修的地方，你一定要買；
若你要型，一定要買；
若你投資很差，買樓可以幫你儲錢；
如果不符以上幾個check point，那炒野回報一定比買樓好。
OK，那如果認為樓價會大升呢？是否沒有金融產品可以追得上樓價？
我近兩年曾經想找方法Short樓價，想過2個方法：
1. 找銀行為我創造swap，就像電影《the big short》的主角。但入場門檻極高，沒做上過億的額度，銀行應該不會招呼我
2. 找朋友對賭，以中原樓價指數作結算。但問題是走數風險大，而且難找到朋友肯做（若你有興趣，可以pm我）
所以，我並未沽空樓價。
相反，我找到一個很好的proxy。
竟然有東西可以作為樓價proxy?!
有！可以看看圖一。圖一顯示了，市場上竟有東西與樓價貼近，就是大名鼎鼎的0823領展。
把領展股價與中原樓價的2倍回報放在同一張圖中，會發現兩者極似！為什麼是2倍呢？
這是個很有玄機的數字，領展在本地證券行中，不難做到3-4倍槓桿；而在香港買樓，不難做到8-9成按揭（即5-9倍槓桿），因此要令：
領展x3.5 約等於 樓價x7
就要領展beta是樓價的2倍！這證明了市場很有效，市場參與者平衡了領展回報與樓價回報。
圖一中的兩者相似得驚人，相信沒有人提及過。因此，小總結是：不要再說買不到樓所以賺不到樓價升幅了，事實上，領展是個很好的proxy。
（一定有人會數出兩者的不同，如領展大跌有機會要補倉；對，因此買樓有一堆很昂貴的雜費，而且流通性低，且單一單位有很大single name risk，不夠領展分散等等；總之，市場是公平的，一定各有好壞）
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OK，如果兩者如此相似，你有想到甚麼策略嗎？
我會想，可否用領展來估樓價嗎？始終領展每日有幾億成交，且非常流通，也許會lead樓價，所以可以試用其來預測樓價！
下一步可以試做scatter plot。請看圖二，圖二x axis為領展股價，而y axis為中原樓價指數。會發現兩者r^2不低，足足0.9527，即相關性超過97%!
先以圖中fittest curve的公式推算合理樓價，再把樓價指數除去model的predicted樓價，去計算出殘值（Residual），從而形成圖三。
圖三顯示樓價超買超賣的time series。會發現呈mean reverting property，在此就不做ADF test了，總之，樓價與領展股價互追就是了。
那可以用黎炒樓嗎？有點難，因為證券行沒樓期貨，實物的買賣成本太大（印花稅、律師費太貴）。
不過，你可以炒領展。🙂
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小弟寫此文章目的有三：
1. 想大家多學會運用proxy
2. 欣賞市場的有效性
3. 打開在二級市場炒賣樓價的可能性
Happy Trading!
Comments
佢個分散嘅特性我覺得正股係比唔上
Calvin
2022-04-07 03:49:03 +0000 UTC其實可以唔失效，佢減派息咪可以又跌又唔失效；利申，係我想short，但唔建議大家做，高風險呀
Calvin
2022-04-07 03:48:07 +0000 UTCETF 有收管理費 比如3033 管理費接近1% 如果持有時間接近半年 唔係高頻交易 省番d 印花稅比係買正股仲係唔係抵?
wong ka shing
2022-04-07 03:41:32 +0000 UTC文章開端係話搵地方SHORT 樓價, 咁即係可以SHORT 823 ? 但好耐之前有篇文章係講823 策略, 以果個策略黎講,好似SHORT 落去水位好似唔算好大? 定係覺得823果個策略要失效?
Joe Yip
2022-04-07 02:16:39 +0000 UTC
