震驚13億人的事實！
Added 2020-09-18 11:16:48 +0000 UTC本篇專欄以看圖說故事形式建構，分為5部分，每部分解釋1張圖。一如概往，廢話不多說。
圖一：
是本地總貨幣供應M3以及中原樓價指數的scatter plot。很多人不知道我寫過數篇專欄關於樓價，分享過兩個預測樓價的方法，並且應驗，成功預測10年來最大單月跌幅。
M3與樓價相關性高，高達95%。美中不足在於圖左位置，M3低時，相關性較低。M3數值較低時，其實正是97-03年，當時經濟低迷，貨幣供應高也不代表樓價會升，因此我拿來第二個數據。
圖二：
是本地失業率與樓價的scatter plot。你會看到我把1除以失業率，因為失業率與樓價關係非線性，為了方便計算，1除後，便能在scatter plot上顯示成線性關係。兩者相關性沒M3與樓價高，但仍有接近0.7的r。
圖三：
我試圖以上述兩個因素建構成一個自家製的指標，用以預測樓價。指標建構方法最簡單當然是互乘，不過，上述分析都知道，M3因素較重要，失業率影響較輕，因此公式由「M3 x 1/失業率」變為「M3 x sqrt(1/失業率)」，目的以減低失業率對我這自家指標的影響。從圖中，能看到自家製指標與樓價關係密切，r有0.97。
Regression equation顯示把自家製指標乘3.83%再加以15.625便是樓價合理值。3.83%便是scatter plot中，fittest curve的slope，而y-intercept便是15.625。（即當全港沒錢，所有人失業時，中原樓價指數應為15左右，這可能是全世界人眼中磚頭的底價？）
圖四：
我以M3及失業率透過regression得出的x及y推算樓價合理值，並以藍線表示。你會發現，紅線幾乎圍繞著藍線走，即樓價不會偏離自家計算合理值太遠。細心看，1997年樓價明顯高於fair price，及後便調整。
大家常疑惑，1997年後及2007年後都是股災，但為什麼1997年樓價大跌但2007年那次樓價只調整1成？因為2007年樓價並沒有超買，仍在合理值附近。
圖五：
把樓價減去自家製合理值，便能得出溢價/讓價圖。高於0即比合理值貴，低於0即比合理值便宜。會發現曲線有mean reverting property，一代表有預測性，二代表樓價不能偏離合理值太遠。
重點是，此刻溢價為40，以中原樓價指數計算，即現時有20%的premium。
結語：
筆者專項在衍生產品、程式交易，並非樓市專家，以上分析只供參考，不代表一定準確，實際樓價仍受大量factors影響，例如需求、政策、利率等等。有機會再分享更多。
Comments
總量
Calvin
2025-05-16 04:36:27 +0000 UTC請問M3 是用總量還是每月增長量去計算?
Glvr
2025-05-16 02:34:50 +0000 UTCM3仲係新高 但樓市唔新高 residual 串晒低位 看起來指標失效了。hmm. M3黎既錢去左邊呢？肯定唔係股市 仲有邊去
John3634
2023-10-31 03:41:58 +0000 UTC
